地目とは？地目変更とは？【相続等にて判明した例】
地目変更って何だろう・・
そもそも地目とは？？
今回は、地目の変更に関する登記の話をわかりやくご紹介します。
「地目」を簡単に考えている方も多いですが、固定資産税も「地目」で評価額が変わります。
もちろん「登記上の地目の種類＝固定資産税の評価」ではありませんが、知っている方がいいのは間違いありません。
1. 地目について
土地の地目は、不動産登記事務取扱手続準則第６８条で２３種類に定められています。
登記上、１つ（１筆）の土地に２つ以上の地目を付すことは許されません。
１ 田 農耕地で用水を利用して耕作する土地
２ 畑 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
３ 宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
４ 学校用地 校舎，附属施設の敷地及び運動場
５ 鉄道用地 鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地
６ 塩田 海水を引き入れて塩を採取する土地
７ 鉱泉地 鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地
８ 池沼 かんがい用水でない水の貯留池
９ 山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
１０ 牧場 家畜を放牧する土地
１１ 原野 耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地
１２ 墓 地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
１３ 境内地 境内に属する土地であって，宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）
１４ 運河用地 運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
１５ 水道用地 専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地
１６ 用悪水路 かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
１７ ため池 耕地かんがい用の用水貯留池
１８ 堤 防水のために築造した堤防
１９ 井溝 田畝又は村落の間にある通水路
２０ 保安林 森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
２１ 公衆用道路 一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。）
２２ 公園 公衆の遊楽のために供する土地
２３ 雑種地 以上のいずれにも該当しない土地
2. 地目変更について
地目変更とは、土地の使用用途が変わることを言います。
例えば、畑として利用していた土地に建物を建築した場合は、「畑」から「宅地」に地目が変更されたことになります。
地目が変更されたことに間違いはないのですが、変更をすれば登記ができるという訳ではありません。
具体的に「田、畑」の場合は、農地法の関係もあり簡単に地目変更登記ができないのが現状です。
（行政書士との連携にて対応可能）
3. 地目変更登記について
不動産登記法第37条で地目変更登記は、地目の変更があったときから土地の所有者は、１ヶ月以内に地目変更登記を申請しなければならないとされています。
地目変更登記を行うには、以下のパターンが考えられます。
①土地家屋調査士（専門家）に依頼する
専門家に依頼するため、煩わしい手続きを行う必要がない。
専門家が作成した委任状等の書類に署名するのみです。
②自力で行う
自分で必要書類を確認し、ミスなく作成しなくてはいけない。
そもそもどんな書類が必要か調べる必要があります。
実際には、地目変更がされていない場合が多々ありますが、早急に申請を行うのが望ましいです。
実例１
・相続にて登記簿を確認したら、地目が変更されていないことが判明
実例２
地目が変更されて売買したはずが変更されていないことが判明
4. まとめ
地目変更について解説しました。
多くの人にとって不動産（土地）は財産の中で最も高価なものです。
この高価の土地の「地目」が変更前の「地目」であるというのはどうでしょうか？
自分の財産をきちんとしておくためにも「地目変更登記」は大切なことです。
自分の土地の登記簿を確認して「地目」が現在と違うという方、是非「地目変更登記」を申請して正しい「地目」に直してください。
建物の建て替えや取り壊し時に必要な「建物滅失登記」とは？？
建物を取り壊したら登記が必要？？ そんな疑問がある方はいませんか？
建物を壊したら終わり……ではありません！
今回は、建物を解体・取り壊したときに必要な「登記」の話を、
わかりやすくご紹介します。
1. 初心者にもわかる「建物滅失登記」の基本
古い家を解体して更地にしたとき、「これで一安心」と思うかもしれません。
でも、実はそれだけでは手続きが不十分なんです。
建物を壊したときには、法務局に「建物滅失登記」という手続きをする必要があります。
これは、「この土地の上に建っていた建物は、もうありませんよ」と
法的に整理する作業です。
しかし、何らかの理由でこの登記が行われていない場合があります。
主な原因としては、
①解体工事業者から何も聞いてないから必要ないと思っていた
②相続した建物の一つであるため、登記は整理してあると思っていた
③そもそも登記とは？？
④費用をかけたくなかった
といったケースが挙げられます。
※建物滅失登記をせず、そのまま放置すると・・・
10万円以下の過料が課せられる可能性があります。（申請義務あり！！！）
実は、建物滅失登記をしないまま、かなりの日が経ってしまった。
そんな不安がある方は、早急に手続きを行いましょう。
2. なぜ登記が必要なの？
建物を取り壊したあとに登記をしないと、
法務局の登記簿にはまだその建物が存在することになっています。
そのままにしておくと、こんなトラブルが起きるかもしれません。
①土地を売ろうとしたら、「建物付き」と誤解される
登記上の建物があることで建築許可が降りなかったり、
現状と登記の内容が異なることで土地の売却ができなかったりする。
②相続や贈与の手続きがややこしくなる
本人以外が滅失登記をすることになると、戸籍謄本の用意など余計な手間がかかる。
③固定資産税が取り壊した建物分までかかることがある
建物滅失登記が完了すると、その情報が市区町村に伝わるため、
翌年から固定資産税が誤って徴収されることがなくなります。
※市区町村の調査にて、取り壊しを把握している場合、
固定資産税が徴収されていない場合もあります。
3. 建物滅失登記をする方法
建物滅失登記を行うには、以下のパターンが考えられます。
①土地家屋調査士（専門家）に依頼する
専門家に依頼するため、煩わしい手続きを行う必要がない。
専門家が作成した委任状等の書類に署名するのみです。
②自力で行う
自分で必要書類を確認し、ミスなく作成しなくてはいけない。
そもそもどんな書類が必要か調べる必要があります。
4. まとめ
建物を取り壊したら、それで終わりではありません。
登記簿にも「建物がなくなったこと」を正しく反映させる必要があります。
取壊しから1か月以内に「建物滅失登記」を行うことで、将来のトラブルも防げます。
ぜひ忘れずに手続きを行ってくださいね。
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未登記建物とは？？【豊田市エリア対応】
不動産を購入・相続するときに「未登記建物」という言葉を耳にすることがあります。
未登記建物とは、法務局に建物の登記がされていない建物のことを指します。
本記事では、未登記建物のリスクや解決方法について、わかりやすく解説します。
1. 未登記建物とは？？
本来であれば、建物を新築した際には、
法務局に「建物表題登記」を申請しなければなりません。
しかし、何らかの理由でこの登記が行われていない建物が「未登記建物」です。
未登記の主な原因としては、
①昔からの慣習で登記をしていなかった
②増改築したが登記を忘れていた
③相続した建物の登記がされていなかった
④費用をかけたくなかった
⑤自己資金で建築したため知らなかった
といったケースが挙げられます。
※未登記のまま放置すると・・・
10万円以下の過料が課せられる可能性があります。（申請義務あり！！！）
2. 未登記建物のリスク
未登記のままでは、さまざまなリスクが発生します。
①所有権の証明が困難
登記がされていないと、建物の所有者を証明することが難しくなります。
特に相続や売却時にトラブルの原因となります。
②住宅ローンが組めない
多くの金融機関では、建物登記がされていない物件には住宅ローンを融資しません。
そのため、購入希望者がいても売却が難しくなります。
③固定資産税の適正課税が難しい
未登記建物でも固定資産税は課税されますが、登記がないと正確な評価ができず、過大または過小な税額となる可能性があります。
3. 未登記建物を解消する方法
未登記建物を解消するには、適切な手続きを踏むことが重要です。
①建物表題登記を行う
土地家屋調査士に依頼し、建物表題登記を行います。
②所有権保存登記を行う
建物表題登記後、司法書士にて所有権保存登記を行います。
これにより、所有権を第三者に対抗することができます。
4. まとめ
未登記建物は、所有権の証明が困難になるほか、売買や相続の際に大きな問題を引き起こします。
登記義務を果たすためにも、建物表題登記を行い、正しい状態にしておくことが重要です。
土地家屋調査士が登記の手続きをサポートできるので、お困りの方は専門家に相談してみてください。
未登記建物の問題を放置せず、安全・安心な不動産管理を行いましょう！
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