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法定相続情報一覧図とは？相続手続きをスムーズにする制度

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相続が発生すると、金融機関の手続きや不動産の名義変更など、さまざまな手続きを行う必要があります。
その際に必ず必要となるのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式です。

しかし、戸籍の提出は多くの手続きで求められるため、
「同じ戸籍を何度も提出しなければならない」
「手続きごとに戸籍を揃えるのが大変」
といった負担が生じます。

こうした負担を軽減するために、法務局では 「法定相続情報証明制度」 が設けられています。

この制度では、戸籍をもとに相続関係を一覧図としてまとめた 「法定相続情報一覧図」 を作成し、法務局の認証を受けることで、相続関係を証明する公的書類として利用することができます。

 

法定相続情報一覧図のメリット

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戸籍一式の提出を省略できる

金融機関や証券会社、不動産の名義変更などの手続きでは、通常戸籍一式の提出が必要です。
しかし、法務局で認証された法定相続情報一覧図の写しを提出することで、戸籍の代わりとして利用することができます。

複数の手続きを同時に進めやすい

法務局では、必要な枚数の写しを無料で交付してもらうことができます。
そのため、銀行手続きや不動産登記など、複数の相続手続きを同時に進めることが可能になります。

相続関係が一目でわかる

相続人の関係が図で整理されるため、金融機関などでも確認がしやすく、手続きがスムーズに進みやすくなります。

 

法定相続情報一覧図の申請に必要な書類一覧

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STEP１　必要な書類の収集

～必ず用意する書類～

１.亡くなった方の戸除籍謄本

２.亡くなった方の住民票の除票

３.相続人の戸籍謄抄本

４.申出人の公的書類（運転免許証やマイナンバーカード）

 

～必要となる場合がある書類～

５.相続人の戸籍謄抄本

６.委任状等

７.戸籍の附票（２.亡くなった方の住民票の除票が取得できない時）

 

STEP２　法定相続情報一覧図の作成

亡くなった方及び戸籍の記載から判明する法定相続人を一覧にした図を作成します。

 

STEP３　申出書の作成、登記所への申出

集めた書類と作成した法定相続情報一覧図を登記所へ申出します。

 

 

不動産の相続登記時に活用できます！

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不動産の相続登記を行う際にも、法定相続情報一覧図を利用することで戸籍一式の提出を省略することができます。

なお、2024年4月からは相続登記が義務化され、
相続を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。

そのため、不動産を相続された場合は、早めに手続きを進めることが重要です。

 

まとめ

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法定相続情報一覧図は、相続手続きをスムーズに進めるための便利な制度です。
相続人の確定や戸籍収集など、相続手続きには専門的な知識が必要となる場合もあります。

相続人の特定ができない場合、不動産の相続や境界の問題などでお困りの際は、専門家へ相談されることをおすすめします。

このたび、弊社創業者である西尾榮司が、令和８年２月２４日、永眠いたしました。

ここに生前賜りましたご厚情に対し、謹んで御礼申し上げます。

故人は１９６３年の創業以来、業界の発展と地域社会への貢献に尽力してまいりました。

その志と歩みは、現在の当社の礎となっております。

今後は、故人の遺志を受け継ぎ、社員一同より一層社業の発展に努めてまいる所存でございます。

なお、業務につきましては平常どおり継続してまいります。

今後とも変わらぬご指導ご鞭撻を賜りますよう、何卒よろしくお願い申し上げます。

有限会社ニシオコンサルタント
　代表取締役　西尾　孔秀

不動産取引を安全かつ円滑に進めるためには、土地家屋調査士との連携が欠かせません。豊田市では市街地の再開発や郊外の宅地造成など多様な取引が行われており、境界確定や登記に不備があると契約の停滞やトラブルの原因となります。

この記事では、土地家屋調査士の役割や測量士・司法書士との違いを整理し、不動産業者に必要な基礎知識を解説します。あわせて、連携によるメリットや依頼が求められる具体的な場面についても紹介します。

豊田市での不動産取引を安心して進めるために、土地家屋調査士との連携を積極的にご活用ください。

ニシオジムショは、土地家屋調査士業をメインに行っている事務所です。土地の境界線を明確にしたいという現代のニーズにお応えすべく最新の技術を駆使して、土地の境界線を迅速かつ正確に特定いたします。土地に関するお悩みがありましたら是非ニシオジムショへご依頼ください。

土地家屋調査士とは？豊田市の不動産取引で重要な役割

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土地家屋調査士は、不動産の「表示登記」や「境界確定」を専門に扱う国家資格者です。不動産売買や相続、新築などの場面で欠かせない存在といえます。

表題登記と境界確定の両面から取引の信頼性を支える専門家であり、不動産業者にとっては心強いパートナーとなります。

ここでは、測量士や司法書士との違い、そして不動産取引における土地家屋調査士の必要性について解説します。

 

測量士との違い

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測量士と土地家屋調査士は混同されやすい資格ですが、その役割は明確に異なります。

・測量士：測量業務を専門とし、公共測量や基準点測量などを担う
・土地家屋調査士：登記や境界確定を専門とし、不動産登記法に基づく独占業務を担う

 

測量士は技術的な測量を行い、土地家屋調査士は調査結果をもとに表示登記や境界確定を行います。たとえば、大規模な宅地造成における基準点の設置は測量士の業務ですが、その後に必要となる土地分筆登記は土地家屋調査士でなければ対応できません。

弊社は、土地家屋調査士と測量士の資格者が在籍しているため、様々なご依頼に対応することが可能です。

 

司法書士との違い

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司法書士と土地家屋調査士はいずれも「登記」を扱いますが、分担領域が異なります。

・司法書士：権利登記を担当（所有権・抵当権など権利関係の記録）

・土地家屋調査士：表示登記を担当（不動産の所在・形状・面積など物理的情報の記録）

権利登記は「誰が所有しているか」「どのような権利があるか」を示し、表示登記は「どこにあるか」「どのような形状か」を示すという違いがあります。

たとえば、新築建物の所有者を登記するのは司法書士の役割ですが、その建物の構造や床面積を登録するのは土地家屋調査士の業務です。

 

不動産取引における必要性

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不動産取引において土地家屋調査士のサポートは欠かせません。境界や表示登記に不備があると、契約が成立しても将来的な紛争や価格調整につながる恐れがあるためです。

また、面積の誤りや境界未確定の土地は金融機関の融資判断に影響を及ぼし、売主と買主双方の不信感を招く要因となります。

不動産業者が安心して契約を進めるためには、土地家屋調査士のサポートが取引成功の前提条件となります。

 

不動産取引を支える３つの土地家屋調査士業務

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不動産取引を安心して進めるためには、土地家屋調査士が担う業務を理解しておくことが重要です。ここでは代表的な3つの業務を取り上げ、それぞれの内容を具体的に解説します。

 

境界確定測量

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境界確定測量は、次の一連の手続きを行い、取引リスクを未然に防ぐために欠かせない作業です。

・隣地所有者の立会いで境界を確認

・標識を設置

・図面を作成

境界が曖昧な土地を取引すると、隣地との紛争や契約の中断につながる恐れがあります。たとえば、境界杭が失われていたり、古い図面と現況が一致しない場合には、調査と登記によって法的に整備する必要があります。

確定測量が必要となる主なケースは以下のとおりです。

・隣地との境界を明確にしたいとき ・将来の相続に備えて土地の正しい面積を把握したいとき・農地と宅地を分けて宅地に家を建てたいとき ・土地の一部を分筆して売買したいとき ・登記簿の面積を実測値に修正したいとき ・相続により一筆の土地を複数に分筆して登記したいとき

 

境界を明確にすることで、安心して取引できる環境が整います。境界確定測量は「安心して不動産契約を進めるための第一歩」といえるでしょう。

 

表題登記・地目変更登記

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表題登記や地目変更登記は、土地や建物の現況を登記簿に正しく反映させるための手続きであり、不動産取引や融資を進めるうえで欠かせません。

・表題登記

不動産の物理的状況を登記簿に初めて記録する手続きです。対象となる主な情報は以下のとおりです。

①土地の場合

・所在

・地番

・地目

・地積（面積）

 

②建物の場合

・所在

・種類

・構造

・床面積

 

表題登記を行わなければ、所有権保存登記や抵当権設定登記などの権利登記に進めません。

特に新築建物では、床面積や構造を表題登記していないと司法書士による所有権保存登記ができず、住宅ローンも実行されません。

 

・地目変更登記

土地の利用目的が変わった場合に、登記簿上の「地目」を現況に合わせて修正する手続きです。

たとえば、農地を宅地に転用した際には「田」や「畑」から「宅地」に変更しなければなりません。これを怠ると、固定資産税の算定や不動産の評価に誤りが生じ、売却や税務処理で支障をきたす恐れがあります。

また、以下のようなケースでも地目変更登記が必要です。

・山林を造成して住宅地として利用する場合（山林 → 宅地）
・宅地を駐車場として整備した場合（宅地 → 雑種地）
・田や畑を資材置場や工場用地に転用した場合（田・畑 → 雑種地／工業用地）

このように、土地の現況と登記簿上の地目が一致していなければ、税務や取引の際に不都合が生じるため、速やかな変更が求められます。

 

筆界特定と境界紛争の対応

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筆界特定制度は、土地の境界に争いが生じた際に、法務局が第三者的立場で境界線を示す仕組みです。裁判よりも費用や時間を抑えつつ、客観的な判断を得られる有効な手段です。

境界トラブルが起きた場合、申請のためには正確な測量図や調査資料の提出が欠かせません。土地家屋調査士は、不動産登記法に基づき境界確定に対応できる唯一の国家資格者であり、現地調査から測量・法的書類の作成まで一貫して対応できます。

 

参照：法務省｜筆界特定制度

 

ニシオジムショでは、創業60年以上の測量土木設計会社を併設しており、精度の高い測量成果をもとに筆界特定をサポートします。さらに、紛争に発展する前の段階でも立会いや説明を通じて未然に防止することが可能です。

境界に不安を抱える場合や筆界特定を検討されている方は、まずは当事務所へご相談ください。

https://www.nishio-c.com/group

 

不動産業者が土地家屋調査士と連携する3つのメリット

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不動産取引を円滑に進めるには、土地家屋調査士との連携が不可欠です。ここでは、不動産業者にとって特に重要な3つのメリットを解説します。

 

取引リスクを回避する

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境界未確定や越境問題は、不動産取引における重大なリスクとなります。土地家屋調査士と連携すれば、これらの問題を未然に防ぐことが可能です。

境界や登記に不備がある土地は、契約破談や訴訟に発展する恐れがあります。実際に、境界が曖昧なまま売買した結果、隣地所有者から越境を指摘され、補償や工事費用が発生するケースがあるため、注意が必要です。

取引を安全に進めるためには、土地家屋調査士との連携が不可欠です。

 

顧客満足度を高める

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土地家屋調査士がサポートすることで、顧客満足度は高まります。正確な測量結果や分かりやすい図面があれば、安心して契約に進めるからです。

境界杭やプレートが見当たらず境界位置が不明確な場合、「どこまでが自分の土地か」と購入希望者が不安を抱き、契約の妨げになります。土地家屋調査士が測量や資料作成を行うことで情報が整理され、売主・買主双方が納得しやすくなります

その結果、「任せてよかった」という信頼を得やすくなり、リピーターや紹介にもつながるでしょう。

 

手続きを効率化し信頼性を確保する

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土地家屋調査士に依頼すれば、境界確定や登記といった専門手続きを効率的に進められ、取引全体の信頼性も高まります。不動産業者が対応できない手続きも土地家屋調査士と連携することで仕事の効率が上がり、売主・買主・金融機関とのやり取りもスムーズです。

境界確定・登記・金融機関対応を別々に進めると時間や労力がかかり、書類の不備や手戻りのリスクも増えます。土地家屋調査士が関われば、こうしたリスクを防ぎながら契約を早く確実に進められます。

土地家屋調査士との連携は、不動産業者にとって効率性と安心感を同時に得られる方法です。

ニシオジムショでは、取引をスムーズに進めたい不動産会社様からのご依頼をお待ちしております。https://www.nishio-c.com/group

 

豊田市で土地家屋調査士に依頼すべき３つの場面

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ここでは、豊田市で土地家屋調査士に依頼すべき3つの場面を解説します。

 

売買や相続で境界を明確にする場合

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売買や相続の際には、土地の境界を明確にしておくことが欠かせません。境界が不確定なままでは、土地の正確な面積がわからず、価格設定や融資審査に支障が出るからです。

たとえば、境界が決まらなければ、購入希望者は建物の配置やプランを検討できず、成約までに時間がかかります。相続においても、境界があいまいな土地をそのまま登記すると、後の売却時に再測量が必要となり、余計な手間や費用が発生するでしょう。

売買や相続の場面では、土地家屋調査士による境界確定がトラブル防止と取引円滑化の重要なポイントです。

 

土地を分筆・合筆する場合

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土地の分筆や合筆を行う際には、土地家屋調査士への依頼が必須です。分筆や合筆には正確な測量と登記が必要で、誤りがあると登記簿と現況が一致せず、売買や融資の妨げになります。

たとえば、相続で複数人に土地を分ける場合は分筆登記によって権利関係の整理が必要です。また、ひとつの土地を区画ごとに分けて売却する際にも分筆登記が求められます。さらに、隣接する土地をまとめる合筆登記は、開発や建築計画を効率的に進めるうえで有効です。

 

建物を新築・増築する場合

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建物を新築・増築する際には、表題登記や変更登記が必要です。これを行わなければ所有権保存登記や金融機関の融資に進めず、不動産として正式に扱うことができません。

たとえば、新築住宅を表題登記しなければ、司法書士による所有権保存登記ができず、住宅ローンが実行されないケースがあります。増築や用途変更をした場合も、変更登記を行って登記簿と現況を一致させることが必要です。

ニシオジムショは、最新技術を活用し、土地の境界を迅速かつ正確に特定します。豊田市内の測量・登記は当事務所にお任せください。

必要に応じて提携専門家とも連携し、一括対応いたします。https://www.nishio-c.com/group

 

まとめ｜豊田市で土地家屋調査士に相談するなら当事務所へ

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豊田市の不動産取引を安全に進めるには、土地家屋調査士のサポートが欠かせません。境界や登記に不備があると、契約の破談や紛争につながる恐れがあります。

ニシオジムショは、不動産業者の立場を理解する土地家屋調査士事務所です。売買契約前の仮測量や、期日内に確実な履行を支える確定測量を得意とし、取引を安心して進められるようサポートします。

ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

境界や登記でお悩みの方は、ぜひ一度ご連絡ください。豊田市での不動産取引を安心して進められるよう、迅速かつ正確に対応いたします。お問い合わせはお電話またはお問い合わせフォームからお待ちしております。https://www.nishio-c.com/group

地目変更って何だろう・・

そもそも地目とは？？

今回は、地目の変更に関する登記の話をわかりやくご紹介します。

「地目」を簡単に考えている方も多いですが、固定資産税も「地目」で評価額が変わります。
もちろん「登記上の地目の種類＝固定資産税の評価」ではありませんが、知っている方がいいのは間違いありません。

地目について

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土地の地目は、不動産登記事務取扱手続準則第６８条で２３種類に定められています。

登記上、１つ（１筆）の土地に２つ以上の地目を付すことは許されません。

１　　田　農耕地で用水を利用して耕作する土地
２　　畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
３　　宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地
４　　学校用地　校舎，附属施設の敷地及び運動場
５　　鉄道用地　鉄道の駅舎，附属施設及び路線の敷地
６　　塩田　海水を引き入れて塩を採取する土地
７　　鉱泉地　鉱泉（温泉を含む。）の湧出口及びその維持に必要な土地
８　　池沼　かんがい用水でない水の貯留池
９　　山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
１０　牧場　家畜を放牧する土地
１１　原野　耕作の方法によらないで雑草，かん木類の生育する土地
１２　墓　地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
１３　境内地　境内に属する土地であって，宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）
１４　運河用地　運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
１５　水道用地　専ら給水の目的で敷設する水道の水源地，貯水池，ろ水場又は水道線路に要する土地
１６　用悪水路　かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
１７　ため池　耕地かんがい用の用水貯留池
１８　堤　防水のために築造した堤防
１９　井溝　田畝又は村落の間にある通水路
２０　保安林　森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
２１　公衆用道路　一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。）
２２　公園　公衆の遊楽のために供する土地
２３　雑種地　以上のいずれにも該当しない土地

地目変更について

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地目変更とは、土地の使用用途が変わることを言います。

例えば、畑として利用していた土地に建物を建築した場合は、「畑」から「宅地」に地目が変更されたことになります。

地目が変更されたことに間違いはないのですが、変更をすれば登記ができるという訳ではありません。

具体的に「田、畑」の場合は、農地法の関係もあり簡単に地目変更登記ができないのが現状です。

（行政書士との連携にて対応可能）

地目変更登記について

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不動産登記法第37条で地目変更登記は、地目の変更があったときから土地の所有者は、１ヶ月以内に地目変更登記を申請しなければならないとされています。

地目変更登記を行うには、以下のパターンが考えられます。

①土地家屋調査士（専門家）に依頼する
専門家に依頼するため、煩わしい手続きを行う必要がない。

専門家が作成した委任状等の書類に署名するのみです。

②自力で行う
自分で必要書類を確認し、ミスなく作成しなくてはいけない。

そもそもどんな書類が必要か調べる必要があります。

 

実際には、地目変更がされていない場合が多々ありますが、早急に申請を行うのが望ましいです。

実例１

・相続にて登記簿を確認したら、地目が変更されていないことが判明

実例２

地目が変更されて売買したはずが変更されていないことが判明

 

まとめ

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地目変更について解説しました。

多くの人にとって不動産（土地）は財産の中で最も高価なものです。
この高価の土地の「地目」が変更前の「地目」であるというのはどうでしょうか？

自分の財産をきちんとしておくためにも「地目変更登記」は大切なことです。
自分の土地の登記簿を確認して「地目」が現在と違うという方、是非「地目変更登記」を申請して正しい「地目」に直してください。

建物を取り壊したら登記が必要？？　そんな疑問がある方はいませんか？

建物を壊したら終わり……ではありません！

今回は、建物を解体・取り壊したときに必要な「登記」の話を、

わかりやすくご紹介します。

初心者にもわかる「建物滅失登記」の基本

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古い家を解体して更地にしたとき、「これで一安心」と思うかもしれません。

でも、実はそれだけでは手続きが不十分なんです。

建物を壊したときには、法務局に「建物滅失登記」という手続きをする必要があります。

これは、「この土地の上に建っていた建物は、もうありませんよ」と

法的に整理する作業です。

しかし、何らかの理由でこの登記が行われていない場合があります。

主な原因としては、

①解体工事業者から何も聞いてないから必要ないと思っていた

②相続した建物の一つであるため、登記は整理してあると思っていた

③そもそも登記とは？？

④費用をかけたくなかった

といったケースが挙げられます。

※建物滅失登記をせず、そのまま放置すると・・・

　10万円以下の過料が課せられる可能性があります。（申請義務あり！！！）

 

実は、建物滅失登記をしないまま、かなりの日が経ってしまった。

そんな不安がある方は、早急に手続きを行いましょう。

 

なぜ登記が必要なの？

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建物を取り壊したあとに登記をしないと、

法務局の登記簿にはまだその建物が存在することになっています。

そのままにしておくと、こんなトラブルが起きるかもしれません。

①土地を売ろうとしたら、「建物付き」と誤解される
登記上の建物があることで建築許可が降りなかったり、

現状と登記の内容が異なることで土地の売却ができなかったりする。

②相続や贈与の手続きがややこしくなる

本人以外が滅失登記をすることになると、戸籍謄本の用意など余計な手間がかかる。

③固定資産税が取り壊した建物分までかかることがある

建物滅失登記が完了すると、その情報が市区町村に伝わるため、

翌年から固定資産税が誤って徴収されることがなくなります。

※市区町村の調査にて、取り壊しを把握している場合、

固定資産税が徴収されていない場合もあります。

 

建物滅失登記をする方法

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建物滅失登記を行うには、以下のパターンが考えられます。

①土地家屋調査士（専門家）に依頼する
専門家に依頼するため、煩わしい手続きを行う必要がない。

専門家が作成した委任状等の書類に署名するのみです。

②自力で行う
自分で必要書類を確認し、ミスなく作成しなくてはいけない。

そもそもどんな書類が必要か調べる必要があります。

 

まとめ

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建物を取り壊したら、それで終わりではありません。

登記簿にも「建物がなくなったこと」を正しく反映させる必要があります。

取壊しから1か月以内に「建物滅失登記」を行うことで、将来のトラブルも防げます。

ぜひ忘れずに手続きを行ってくださいね。

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不動産を購入・相続するときに「未登記建物」という言葉を耳にすることがあります。

未登記建物とは、法務局に建物の登記がされていない建物のことを指します。

本記事では、未登記建物のリスクや解決方法について、わかりやすく解説します。

未登記建物とは？？

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本来であれば、建物を新築した際には、

法務局に「建物表題登記」を申請しなければなりません。

しかし、何らかの理由でこの登記が行われていない建物が「未登記建物」です。

未登記の主な原因としては、

①昔からの慣習で登記をしていなかった

②増改築したが登記を忘れていた

③相続した建物の登記がされていなかった

④費用をかけたくなかった

⑤自己資金で建築したため知らなかった

といったケースが挙げられます。

※未登記のまま放置すると・・・

　10万円以下の過料が課せられる可能性があります。（申請義務あり！！！）

 

未登記建物のリスク

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未登記のままでは、さまざまなリスクが発生します。

①所有権の証明が困難
登記がされていないと、建物の所有者を証明することが難しくなります。

特に相続や売却時にトラブルの原因となります。

②住宅ローンが組めない
多くの金融機関では、建物登記がされていない物件には住宅ローンを融資しません。

そのため、購入希望者がいても売却が難しくなります。

③固定資産税の適正課税が難しい
未登記建物でも固定資産税は課税されますが、登記がないと正確な評価ができず、過大または過小な税額となる可能性があります。

 

未登記建物を解消する方法

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未登記建物を解消するには、適切な手続きを踏むことが重要です。

①建物表題登記を行う
土地家屋調査士に依頼し、建物表題登記を行います。

②所有権保存登記を行う
建物表題登記後、司法書士にて所有権保存登記を行います。

これにより、所有権を第三者に対抗することができます。

 

まとめ

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未登記建物は、所有権の証明が困難になるほか、売買や相続の際に大きな問題を引き起こします。

登記義務を果たすためにも、建物表題登記を行い、正しい状態にしておくことが重要です。

土地家屋調査士が登記の手続きをサポートできるので、お困りの方は専門家に相談してみてください。

未登記建物の問題を放置せず、安全・安心な不動産管理を行いましょう！

 

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土地家屋調査士　西尾光平

豊田地区　社員番号　1050

https://www.aichi-kousyoku.jp/

 

今後ともよろしくお願いいたします。